济南的房价透支了未来多年的利好，溢价率太高了，短期两三年内继续上涨的概率不大，五年内能重新涨回2018年高点就算不错了。
在第一批开始回调的城市，济南的房价跌幅之大远超很多人的预期，部分楼盘从2018年的高点已经大跌近30%，虽然挂牌价看起来只是20%左右的跌幅，但事实上几乎没有按照挂牌价成交的房子，实际成交价都是远低于挂牌价格的。由此可见这些房产持有人对于自己的房子也是没有多少信心的。而这样的低价也没有推动成交量的回升，反而更多人在观望，这说明大家对于房价上涨也没有信心。既然买家卖家都没信心，再加上调控的持续，谁还能拉动房价的上涨呢？
从逻辑来说，谁都知道房价要么跟当地经济实力、城市竞争力、人口密度挂钩，要么跟气候、旅居挂钩。但很显然济南跟后者完全不搭边，2019年夏季均温在北方位列第四，空气质量指数全国倒数20名，交通拥堵指数全国第三，所以气候和旅居的优势并无丝毫优势。济南经济和竞争力等方面虽然尚可，但也要有对比才有结论。同样作为内陆省会，济南比成都、长沙、郑州均无优势，甚至竞争力明显处于劣势，济南目前是二线，另外三个都是新一线。可是济南房价竟然是这四个城市当中最高的，这于情于理都说不通。即便是跟省内相比，青岛比济南更发达，而且依山傍海气候宜人，夏天比济南凉快、冬天比济南暖和，空气质量更是好得多，可是房价也只跟济南大体相当。
综上所述，济南房价是主流城市当中高的最没道理的。所以既然跌了这么多，说明市场认可度还不够高，在这个楼市整体低迷的时期再想继续涨下去是很难的。不过作为省会，持续下跌的可能也不大，所以未来几年箱体震荡的概率较高。想要大涨还需等待下一个周期。
另外补充两点，下一个国中城市大概率会是沈阳，因为东北目前是唯一空缺的大区。另一点是刚结束不久的长江论坛上，高层已经明确表示要各省降低省会独大的比重，着重多中心模式，强化区域经济发展。因此济南搞强省会的节奏看来要降速，国中的愿景也要等两三年以后了。这些对济南楼市来说都是利空。
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