无论中外，人们始终对于 与世隔绝的小岛充满美好幻想。金庸笔下的 桃花岛，丹尼尔·笛福的 《鲁滨逊漂流记》， 在无人的小岛上盖间 小屋，喂马劈柴，面朝大海，春暖花开，从此只需关心粮食和蔬菜。
而这个梦想也是有可能实现的。
近日，34岁女子在 日本买70万平方米小岛成为“岛主”的新闻引发热议，购买无人岛一时备受关注。
△买下日本一座70万平方米小岛的中国女子。/截自齐鲁晚报果然视频
实际上，相比国外比较成熟的无人岛购买模式， 国内早在2003年也已出台了 《无居民海岛保护与利用管理规定》，明确允许个人或机构开发利用无居民海岛。
更有人拿自然资源厅公布的“无居民海岛的使用权出让最低标准 ”计算，想要在 辽宁省内nèng座 小岛旅游度假，只需要3700元就能承包下面积 一公顷的无人岛，一平米的价格只要三毛七分钱，四舍五入等于白给。
△我国的海岛资源十分丰富。/unsplash
但说归说，算归算，无人岛允许个人开发至今已近20年，但目前此业务在国内尚属起步阶段。原因无他，就是 成本高、收益难。
很有可能，怀揣着一颗“ 岛主梦”的你，好不容易通过了 层层程序和审批，到头来才发现 “守岛”或许比“买岛”更难。这无异于误以为 自己玩的是《 动物森友会》，开机了才发现原来是《 绝地求生》。
醒醒吧，买岛真要这么好，那还能轮得到你？
△打无人岛主意的人，进入游戏才会发现自己是在玩《绝地求生》。
岛主？不存在的
如何成为无人岛的“岛主”？2003年出台的《 无居民海岛保护与利用管理规定》中对此做了明确规定。
单位和个人利用 无居民海岛，应当向 县级以上海洋行政主管部门提出申请，并提交包括个人资信证明、海岛利用方案、利用海岛的保护方案、无居民海岛利用申请书等在内的申请材料。
数据显示，截至2020年，我国总计有 11000多个海岛， 无居民海岛约占全部海岛个数的96%。
△位于舟山的枸杞岛。/unsplash
值得注意的是，从所有权来看，无居民海岛属于 国家所有， 国务院代表国家行使无居民海岛所有权，个人或机构可以申请的只是 使用权，而无居民海岛 利用期限最长不得超过50年。
换句话说，所谓“岛主”，是不存在的。
不仅 土地和 岛屿都归国家所有，且 根据定义，“无居民海岛，是指在 我国管辖海域内不作为常住户口居住地的岛屿、岩礁和低潮高地等”，这意味着一旦岛主长住在岛上，这岛不是‘无人岛’了。
△珠海不少优质岛屿都给了当地企业，庙湾岛被开发后，那里的旅游业也发展了起来。/wiki
被圈内人称为“ 中国私人岛屿第一人”的林东长期关注岛屿交易开发。早在十多年前，林东就与圈子里的人开始在 国外买岛，并参与发起了“岛主联盟”。在他看来，国内关于无人海岛的政策与国外有很大的区别。
“国外是开发利用与私人岛屿并重的，而国内的海岛目前只允许开发利用，也就是说 不存在私人使用的可能。”林东曾在时代周报的采访中指出。
按照规定，如果 三年内不在岛上开发利用，政府还会依法收回使用权，这是为了 避免待价而沽的圈岛、囤岛行为。
审批制主导的无人岛开发致使其 很难进行市场化转让， 这意味着，如果开发不成功只能让岛砸在自己手里，连接盘侠都找不到。
△无人岛开发可没有那么简单。
无人岛生意并不是一手交钱一手交货那么简单。正因如此，从 浙江、 海南、 广东、 广西再到 辽宁，越来越多的省份放开了无人岛开发，并且每次都能引发大众的热烈讨论，然而实际情况却是 叫好不叫座，真正咨询无人岛生意的投资人微乎其微。
这就像一款外表华丽却体验极差的氪金游戏，无论怎么叫喊“万元当岛主，是兄弟就来上岛”也很难再让玩家无脑打钱，不少退服的老玩家纷纷表示，氪金也不保证能赢的游戏还是第一次玩。
岛买好了，开始肝吧
很多人看到无人岛这比自己老家的宅基地还便宜的价格，纷纷跃跃欲试。尤其是熟读 种田文的中二网友，表示这剧情我熟， 开局一个岛，靠勤劳的双手种出一个 日不落帝国。
然而无人岛生意长期被视为富人乐不是没有道理的， 真正的无人岛开发比动森游戏还要肝，有的人甚至从富翁活活肝成了老赖。
△无人岛令人向往，可开发起来绝没有那么简单。/unsplash
无人岛游戏入场的价格的确不贵，参照《无居民海岛使用权出让最低标准》，即使是最优质的 一等岛，如果只是 原生态利用，用作旅游娱乐一年下来 每公顷不到一万块钱。
然而如果你想建酒店民宿就属于 重度使用，不仅要经过审判，价格也会飙升至十几倍，如果还想填海造陆搞一些违章建设，价格会直接暴涨到 2455万元每公顷。
△一等无居民海岛的使用权出让标准 图源：《无居民海岛使用金征收标准》
这样的价格标准，加上早早 禁止房地产业上岛，其目的非常明显，就是鼓励从生态保护的角度开发无人岛而不是经济开发。
2011年11月， 宁波象山大羊屿岛作为全国第一个公开拍卖招标的无人岛，以2000万的价格被宁波高宝投资有限公司拍下，结果光是项目环境评估就用了一年半，直到2013年六月才正式动工。
△google地图上显示的大羊屿岛。/google地图
即使能顺利地通过审批，噩梦却才刚刚开始。投资者很少有开发无人岛的经验，这常让人错误估计海岛基础配套设施建设的成本。
同样的建造规格，在无人岛上建造所需的成本，至少是陆地上建造的三倍。在动森游戏里，靠着猛男捡树枝和种水果，即使每天被黑心资本家狸猫剥削，也总能把自己的小岛做大做强。
△海岛上建造的成本比陆地上的高多了。/unsplash
而在现实的无人岛开发里， 平常价格200元的沙子运到岛上就要1200到1500元，一个码头就要用掉两三千万。
除此之外，如果不想辛辛苦苦建好的岛被一场台风打回原形，就要修建用以保护的海坝，而这种项目是按亿算钱的。
大羊屿岛在建设酒店一期的时候，光是发电就用了6000万元。根据规划方案，项目原本计划投资5亿元，分3期进行施工建设，打造成为以游艇业为主，具备特色休闲和度假项目的高端旅游海岛。结果一期还没建完，就因为资金短缺被迫中断了。
△大概每个买下无人岛的富商都想把无人岛改造成充满人的旅游海岛吧。/unsplash
同样是在2011年，宁波富商黄益民以344万的价格拿下了 宁波象山旦门山岛，成为中国第一个正式拥有个人无人岛的“岛主”。
就在领取“岛主证”前的几个小时，黄益民还带着朋友在旦门山岛上畅想未来，宣称要花十个亿在2020年前把他的岛打造成高端旅游休闲基地，现在2020年过了一大半，10亿丢进去连水花都没有，黄益民早已因为金融借款合同纠纷成了“老赖”。
无人岛开发哪家强，马尔代夫帮帮忙
靠海岛生意发财的不是没有，财经作家吴晓波早在1999年，就斥资50万元买下千岛湖半岛，将 其命名为“杨梅岛”，并种了大片杨梅树，后来吴晓波将岛上自产杨梅制成杨梅酒在“吴晓波频道”中售卖，5千瓶酒33小时售罄，获利百万，成为岛屿开发的经典案例。 海南蜈支洲岛也成为了今天的热门景点。
△蜈支洲岛是少数旅游开发利用较好的无人岛屿。/网络截图
只是不是每个投资者都有吴晓波的名气，也不是每座岛都有着蜈支洲岛 靠近三亚的地利。总体来看，虽然中国拥有不少资源优越的大岛，但无人岛开发仍然以烂尾居多。 反而是以珊瑚小岛居多的马尔代夫，却将这些原本不值钱的碎钻串成了一条世界知名的项链。
马尔代夫海岛旅游业的成功，首先得益于其统一的发展规划。马尔代夫在海岛开发过程特别重视海岛前期规划，每一个无居民海岛的开发，均先由一个经济主体（投资公司）向政府租赁一个无居民海岛，在海岛上建一家酒店，以完整、独立、封闭式的度假村模式经营发展。
△马尔代夫的度假村。/unsplash
虽然马尔代夫在无人岛开发上也有着即低层建筑、低密度开发、低容量利用和高绿化率的三低一高的要求，但与中国 开发权由原海洋局掌管，招商引资靠招商局统筹，规划建设涉及规划局和住建局，项目论证需经发改委批准的多部门共治模式不同，马尔代夫的无人岛开发有专门的部门统一管理。
△马尔代夫的海岛。/unsplash
对于一个以海岛旅游为经济支柱的国家来说，显然不能是把岛卖出去就完事了，该部门还会负责物流、垃圾处理、机场等基础建设方面的配套，酒店只需负责岛上的能源供应、污水处理、垃圾回收、供水、沙滩养护、防治植被退化、固体垃圾搜集及处理等具体事务。
当然作为条件，马尔代夫政府通常拥有酒店的产权，通过公开竞标出租经营权的方式来吸引国内外投资者，租期通常为20至30年。
△马尔代夫将海岛旅游经营得很好。/unsplash
这样的模式能让投资者快速进入运营状态，短期内实现盈利，而需要平地起高楼的中国无人岛玩家，在真正开发完成那刻，也同时进入了使用权限倒计时。
抱着赚钱目的而来的大老板， 最后很可能发现自己是用一两个亿做了慈善。
参考资料：
段雯娟.(2017).马尔代夫模式：“无人岛”开发典范.溪流之海洋人生.地球
侦探君.(2020).1200元当“岛主”？那些斥巨资买岛的人，有的获利千万，有的成了“老赖”。新金融街侦探
陈兴杰.(2020).买个海岛作岛主难在哪.菁城子
苏杰德.(2020).3700元就可承包无人岛，“桃花岛主”真的好做吗？中国新闻周刊
本文转载自[时代周刊]公众号（ID：timeweekly）
曹徙南
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